Casi todo el que va a construir empieza igual: con una idea clara de cuántas recámaras quiere y con prisa por ver la obra arrancar. Entonces aparece la tentación de pedir “nada más los planos para el permiso” y resolver lo demás sobre la marcha. Es comprensible, pero justo ahí nacen muchos sobrecostos, cambios de último momento y discusiones con el maestro de obra.
Un proyecto de arquitectura no es un solo plano, sino una secuencia de etapas en la que cada una se apoya en las decisiones de la anterior. En este artículo te explicamos qué incluye el diseño conceptual, el anteproyecto y el proyecto ejecutivo, qué documentos debe tener cada uno y por qué conviene no saltarse pasos, sobre todo si vas a construir en Colima.
Las etapas, según los propios arquitectos
La Federación de Colegios de Arquitectos de la República Mexicana (FCARM) publicó en 2022 su arancel para el género habitacional, un documento de referencia que describe los contenidos mínimos de un proyecto de vivienda. Ahí se reconocen cuatro partes: diseño conceptual, anteproyecto, diseño ejecutivo e ingenierías. Las dos últimas, juntas, son lo que en obra se conoce como proyecto ejecutivo.
Cada despacho les pone nombres un poco distintos, pero la lógica es la misma: primero se decide qué se va a construir, luego cómo se va a acomodar y a ver, y al final cómo se va a construir exactamente.
Diseño conceptual: entender qué necesitas
Es la etapa de las preguntas. Según el arancel de la FCARM, aquí se trabaja el programa arquitectónico y de necesidades, la memoria del concepto y una imagen volumétrica, y se determina el costo paramétrico de la obra, es decir, una estimación por metro cuadrado.
En la práctica, es cuando se habla de cuántas personas vivirán en la casa, si alguien trabaja desde ella, si piensan crecer a un segundo piso en unos años, cuánto quieren invertir y cómo es el terreno. En Colima también es el momento de revisar la orientación del predio frente al sol de la tarde y a los vientos, porque de eso depende buena parte de lo fresca que será la casa.
El resultado no son planos para construir, sino un acuerdo claro: qué espacios lleva el proyecto, de qué tamaño aproximado y si el presupuesto disponible alcanza. Si no alcanza, este es el momento más barato para ajustar.
Anteproyecto: la casa toma forma
En el anteproyecto la idea se vuelve dibujo a escala. El arancel señala como mínimo plantas, cortes y fachadas a escala, los primeros apuntes en perspectiva, el criterio estructural y un desglose del costo estimado por partidas generales.
Es la etapa para discutirlo todo: el tamaño de la cocina, dónde quedan las ventanas, la altura de los techos, si la escalera estorba, cómo se llega desde la cochera. Mover un muro en el anteproyecto cuesta una nueva versión del dibujo; moverlo cuando ya está construido cuesta demoler, volver a levantar y, muchas veces, rehacer instalaciones.
Un punto que suele pasarse por alto es el criterio estructural. Todavía no se calcula cada trabe, pero el anteproyecto ya debe definir dónde van los apoyos, qué claros son razonables y qué sistema se usará: muros de carga, marcos de concreto o acero. En una zona de alta sismicidad como Colima, una distribución que se ve muy bien en planta puede resultar cara o difícil de hacer segura si nadie la revisó con criterio estructural desde el principio.
El anteproyecto aprobado también es la base para preparar los planos que el municipio pide para la licencia.
Proyecto ejecutivo: los planos con los que se construye
Aquí está el error más común: pensar que el plano del permiso es el proyecto ejecutivo. No lo es. El plano que se entrega al ayuntamiento resume la obra para que la autoridad revise uso, superficies, alturas y restricciones; el proyecto ejecutivo es el juego completo de documentos con el que se cotiza, se compra material y se construye.
De acuerdo con el arancel de la FCARM, el diseño ejecutivo es la fase más robusta e incluye:
— Planos arquitectónicos detallados: plantas, cortes y fachadas con detalles constructivos.
— Planos de albañilería y acabados, y de detalle de carpintería, herrería y cancelería.
— Perspectivas de fachada e interiores, la memoria técnica del proyecto, el presupuesto con cantidades de obra y análisis de precios unitarios, y el programa de obra.
En paralelo se desarrollan las ingenierías:
— Estructura: memoria de cálculo estructural y planos de cimentación y de estructura, con especificaciones y detalles.
— Instalación eléctrica: memoria técnica, planos con especificaciones, cuadro de cargas y diagrama unifilar.
— Instalación hidrosanitaria: memoria técnica y planos de agua y drenaje, con isométricos.
— Instalación de gas: memoria técnica, planos e isométricos.
Con todo eso, el constructor ya no tiene que adivinar. Sabe qué acero lleva cada castillo, a qué altura van los contactos, por dónde baja el drenaje y qué cancel se compra. Y tú puedes comparar presupuestos de distintos constructores sobre la misma base, en lugar de comparar cifras que incluyen cosas diferentes.
Lo que pide el municipio para la licencia
En los municipios de la zona conurbada, el permiso de construcción exige planos firmados por un profesional responsable. Por ejemplo, la ficha técnica de Villa de Álvarez para licencias de construcción mayores a 40 m² pide, entre otros requisitos, cuatro tantos del plano permisero firmados por el Director Responsable de Obra (DRO), la memoria estructural firmada por el DRO o un corresponsable cuando se necesite, con la cédula profesional del calculista, y la bitácora de obra.
El Reglamento de Desarrollo Urbano y Seguridad Estructural de ese municipio define al DRO como la persona que se hace responsable de que la obra cumpla el reglamento. También prevé que, si al trazar en el terreno aparecen diferencias con los ejes de los planos arquitectónicos, se dejen anotadas en bitácora o se elaboren planos del proyecto ajustado. Dicho de otro modo: la autoridad espera que la obra siga los planos y que los cambios queden documentados.
Los requisitos varían entre Colima, Villa de Álvarez, Manzanillo y los demás municipios, así que conviene confirmarlos en la dirección de desarrollo urbano que corresponda antes de ingresar el trámite. Si te interesa ese proceso paso a paso, lo explicamos en https://ecarquitectos.net/blog/permiso-construccion-colima-requisitos-tramites/
¿Por qué no saltarse etapas?
El propio arancel de la FCARM reconoce algo muy común en México: en vivienda es habitual que no se contraten todas las fases del proyecto, por la autoconstrucción y la construcción progresiva. Es una realidad, pero tiene costos que no aparecen en la cotización inicial.
1. Cambios en obra. Sin un anteproyecto bien discutido, las decisiones se toman con la obra en marcha, cuando cada cambio implica material desperdiciado y jornales extra.
2. Presupuestos que no se pueden comparar. Si cada constructor cotiza sobre su propia interpretación de un croquis, el más barato puede ser simplemente el que dejó fuera más conceptos.
3. Instalaciones improvisadas. Ranurar muros ya terminados para meter tubería, o descubrir que no hay pendiente suficiente para el drenaje, son problemas típicos de una obra sin planos de instalaciones.
4. Estructura sin respaldo. En una región con alta actividad sísmica, construir sin memoria de cálculo ni planos estructurales deja la seguridad de la casa en manos de la costumbre y no de un análisis.
5. Crecer después cuesta más. Si planeas un segundo nivel, la cimentación y la estructura de hoy deben estar pensadas para soportarlo, y eso sólo queda asegurado si está en el proyecto.
Para darte una idea del peso de cada etapa, el arancel de la FCARM reparte el trabajo de un proyecto completo así: diseño conceptual 5 %, anteproyecto 20 %, diseño ejecutivo 33 % e ingenierías 42 %. No es una lista de precios, pero muestra que la mayor parte del trabajo técnico está justo en las etapas que más se recortan.
Cómo te acompaña ECA
En ECA trabajamos el diseño arquitectónico del anteproyecto al ejecutivo, con dibujo arquitectónico y estructural, y memorias de cálculo conforme a la normativa mexicana vigente. Si ya tienes un croquis, un anteproyecto o sólo el plano del permiso, podemos revisar contigo en qué etapa está tu proyecto y qué le falta para cotizar y construir con claridad.
Fuentes
Comisión del Arancel Nacional, Federación de Colegios de Arquitectos de la República Mexicana (2022), Aranceles, Tomo I. Género habitacional — https://fcarm.org.mx/wp-content/uploads/2024/04/CAN-FCARM_Arancel-genero-habitacional_nov2022.pdf
Ayuntamiento de Villa de Álvarez, Ficha técnica de trámite de licencia de construcción mayor a 40 m² — https://villadealvarez.gob.mx/transparencia/wp-content/uploads/2021/12/FICHA-TECNICA-DE-TRAMITE-DE-LICENCIA-DE-CONSTRUCCION-MAYOR-A-40-M2.pdf
Reglamento de Desarrollo Urbano y Seguridad Estructural del Municipio de Villa de Álvarez — https://villadealvarez.gob.mx/transparencia/wp-content/uploads/2023/07/REGLAMENTO-DE-DESARROLLO-URBANO-Y-SEGURIDAD-ESTRUCTURAL-VILLA-DE-ALVAREZ.pdf
