Pediste tres cotizaciones para construir tu casa y te llegaron tres documentos que no se parecen: uno es una hoja con un solo total por metro cuadrado, otro trae veinte páginas de claves, unidades y cantidades, y el tercero cuesta bastante menos que los otros dos. La tentación es quedarse con el más barato. Antes de hacerlo, vale la pena entender qué estás leyendo, porque un presupuesto de obra no es una lista de precios: es la descripción, en números, de cómo se va a construir tu proyecto.
Aquí te explicamos cómo está armado un presupuesto, qué significa cada parte y qué revisar para comparar cotizaciones de manera justa.
Las partes de un presupuesto: partidas, conceptos, unidades y cantidades
Un presupuesto bien hecho se organiza en partidas, que agrupan los trabajos por etapa: preliminares, cimentación, estructura, albañilería, instalaciones hidráulica, sanitaria y eléctrica, acabados, herrería y carpintería, limpieza. Dentro de cada partida están los conceptos, que son los trabajos concretos que se van a pagar.
Cada concepto tiene cuatro datos: una descripción, una unidad de medida, una cantidad y un precio unitario. Por ejemplo, “muro de block de 15 cm asentado con mortero cemento-arena, a plomo y regla”, medido en metros cuadrados, con su cantidad sacada de los planos y su precio por metro cuadrado. El importe del concepto es la cantidad por el precio unitario, y la suma de todos los importes da el total.
Las unidades importan más de lo que parece: no es lo mismo cobrar el acero por kilogramo que por pieza, el concreto por metro cúbico que por “lote”, o una instalación por salida que por “paquete”. Si un concepto se mide en unidades vagas, como “lote” o “global”, es difícil saber qué incluye y casi imposible verificar después cuánto se ejecutó.
Para que las cantidades sean confiables tiene que existir un proyecto: planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones de donde se sacan los volúmenes. Un presupuesto hecho sin planos es, en el mejor de los casos, una estimación.
Qué es un precio unitario
El Reglamento de la Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas, que es la referencia técnica más usada en México para analizar precios aunque tu obra sea privada, define el precio unitario como el pago total que debe cubrirse al contratista por unidad de concepto terminado y ejecutado conforme al proyecto, las especificaciones y las normas de calidad.
La palabra clave es terminado. El precio de un metro cuadrado de muro no es sólo el block: incluye el mortero, el agua, la mano de obra del albañil y su ayudante, el andamio, la herramienta y el desperdicio. El mismo reglamento indica que el precio unitario se integra con cinco componentes, que vale la pena conocer uno por uno.
El costo directo: materiales, mano de obra y equipo
Es lo que cuesta producir el concepto en la obra. Se compone de:
1. Materiales: los que quedan incorporados en la obra (cemento, varilla, block, tubería) y los temporales que sólo ayudan a construir, como la cimbra, que se cargan en proporción a su uso.
2. Mano de obra: el salario real de la cuadrilla que ejecuta el trabajo, hasta el cabo o jefe de cuadrilla. “Real” quiere decir que no es el salario diario a secas, sino que considera los días que se pagan sin trabajarse (descansos, festivos, vacaciones, aguinaldo) y las cuotas de seguridad social. El reglamento lo resuelve con un factor de salario real.
3. Maquinaria y equipo: revolvedora, vibrador, bomba de concreto, retroexcavadora, andamios, calculados por las horas que realmente se usan en cada concepto.
Lo que hace distinto a un buen análisis es que estos insumos guardan congruencia con el procedimiento constructivo y con los precios vigentes en la zona donde se construye. En Colima eso significa, por ejemplo, considerar el acarreo cuando el terreno está lejos de los proveedores o el costo de trabajar con lluvias de temporal.
Indirectos, financiamiento y utilidad: lo que no se ve en la obra
Sobre el costo directo se suman tres cargos que muchas personas confunden con “ganancia” y que no lo son.
Los indirectos son los gastos generales que el constructor necesita para hacer la obra y que no se pueden asignar a un concepto en particular: la dirección técnica, el residente o supervisor, la administración, la bodega y la oficina de obra, la vigilancia, el traslado de equipo, las fianzas y seguros, y una reserva para imprevistos. El reglamento pide expresarlos como un porcentaje del costo directo, calculado sumando esos gastos y dividiéndolos entre el costo directo total. No es un número de costumbre: depende del tamaño de la obra, de su duración y del equipo que la dirige.
El financiamiento cubre el costo del dinero que el constructor adelanta mientras ejecuta y cobra. Se expresa como porcentaje de la suma de directos e indirectos, y depende mucho del calendario de pagos: si el anticipo es pequeño y las estimaciones se pagan tarde, este cargo sube.
La utilidad es la ganancia del constructor, la fija él mismo y se calcula como porcentaje sobre la suma de directos, indirectos y financiamiento. Considera los impuestos sobre la renta y el reparto de utilidades que le corresponden.
Al final se agregan los cargos adicionales, que son derechos, impuestos o inspecciones que la ley obliga a pagar con motivo de la obra. El impuesto al valor agregado no forma parte del precio unitario: se agrega al total.
Un ejemplo con números redondos, sólo para ver la mecánica y no como referencia de precios: si el costo directo de un concepto es 100 pesos y el constructor aplica 15 % de indirectos, la base queda en 115; con 1 % de financiamiento, 116.15; con 10 % de utilidad, 127.77. A eso se suman los cargos adicionales y, al total del presupuesto, el IVA. Los porcentajes reales cambian en cada obra; lo importante es que estén declarados y que puedas preguntar cómo se calcularon.
Por qué dos presupuestos de la misma casa no se parecen
Cuando la diferencia entre cotizaciones es grande, casi nunca se debe a que una empresa “cobra de más” y otra no. Las causas más comunes son:
— Alcances distintos: uno incluye instalaciones, impermeabilización y limpieza final y otro no.
— Especificaciones distintas: block de diferente resistencia, concreto de otra clase, acabados de otra gama.
— Cantidades distintas: uno midió de planos y otro calculó al tanteo.
— Conceptos “por definir” o con precio provisional, que más adelante se convierten en extras.
— Indirectos que no aparecen: supervisión, permisos o fianzas que se cobrarán aparte.
— Un costo directo demasiado bajo, que suele terminar en materiales sustituidos o en una obra que se detiene a medio camino.
Comparar sólo el total, o sólo el precio por metro cuadrado, mezcla todas estas diferencias. La forma justa es comparar concepto por concepto, con las mismas especificaciones y las mismas cantidades.
Qué revisar antes de firmar
1. Que el presupuesto se base en un proyecto con planos y especificaciones, y que diga en qué versión de los planos se basó.
2. Que cada concepto tenga descripción, unidad, cantidad y precio unitario; desconfía de los “lotes” y “globales” en partidas importantes.
3. Que esté claro qué no incluye: permisos, conexiones de agua y luz, muebles de baño, cancelería, jardinería.
4. Si el contrato es a precios unitarios, que se paguen las cantidades realmente ejecutadas y medidas; si es a precio alzado, que el alcance esté cerrado para que no haya discusiones sobre lo que entra.
5. Cómo se van a tratar los conceptos extraordinarios y los cambios: quién los autoriza, cómo se calcula su precio y que siempre queden por escrito.
6. El programa de obra y el calendario de pagos, ligados al avance real y no sólo a fechas.
7. Quién registra la obra ante el IMSS, un trámite que el patrón obligado debe hacer dentro de los cinco días hábiles siguientes al inicio de los trabajos, y si ese costo está considerado.
8. Que el IVA aparezca por separado y que se aclare si el total ya lo incluye.
Cómo te ayudamos en ECA
En ECA hacemos el proyecto, el presupuesto y la supervisión de obra, así que podemos ayudarte en cualquiera de los dos lados: integrar un presupuesto detallado a partir de tus planos, o revisar contigo las cotizaciones que ya tienes para compararlas con las mismas reglas y detectar lo que falta. Si estás por contratar tu obra, escríbenos antes de firmar.
Fuentes
Cámara de Diputados, Reglamento de la Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas, última reforma DOF 24-02-2023, artículos 185 a 220 — https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/regley/Reg_LOPSRM.pdf
IMSS, Trámite IMSS-02-097: Registro de obras de construcción, fases e incidencias (SIROC) — https://www.imss.gob.mx/tramites/imss02097
