La mayoría de los problemas de una obra no empiezan en la obra: empiezan en una conversación donde nadie preguntó lo incómodo. “Me dijo que en tres meses”, “pensé que el piso venía incluido”, “supuse que él se encargaba del permiso”. Cuando llega el desacuerdo, lo único que cuenta es lo que quedó por escrito.
Esta nota no es un formato legal ni sustituye a un abogado: es una lista de diez preguntas prácticas para hacerle a quien vaya a construir tu casa, ampliación o local, antes de firmar y antes de entregar dinero. Para cada pregunta te decimos qué respuesta buena esperar y qué señal de alerta vigilar.
1. ¿Qué incluye exactamente el precio y qué no?
Un precio sin alcance es una cifra sin significado. Pide que el contrato se acompañe de un presupuesto con conceptos, cantidades y precios unitarios, y de los planos o croquis sobre los que se calculó. Pregunta de forma específica por lo que casi siempre queda en el aire: acabados, instalaciones, muebles de baño y cocina, cisterna, bardas, limpieza final, retiro de escombro y trámites.
Señal de alerta: un precio “todo incluido” que cabe en una sola línea. Si quieres aprender a leer un presupuesto, en este mismo blog explicamos cómo hacerlo paso a paso.
2. ¿El precio es fijo o puede cambiar?
En una obra “a precio alzado”, el constructor se compromete a un monto cerrado por un alcance definido. El Código Civil Federal establece que quien se encarga de una obra por precio determinado no puede exigir después un aumento, aunque suban los materiales o la mano de obra, y que los cambios o adiciones al proyecto deben autorizarse por escrito por el dueño, con el precio designado de forma expresa (artículos 2626 y 2627).
Aclara desde el inicio qué pasa con los cambios que tú pidas a media obra: cómo se cotizan, quién los autoriza y cómo se registran. Un cambio verbal es el origen más común de las cuentas “sorpresa”.
3. ¿Quién dirige la obra y con qué frecuencia estará presente?
Pregunta el nombre de la persona responsable técnica, su profesión y cuántas veces por semana estará en la obra. Una obra sin responsable presente se resuelve por teléfono, y eso casi nunca sale bien. Aprovecha para preguntar si el proyecto estructural y las instalaciones están firmados por especialistas, sobre todo en Colima, que está en una zona de alta sismicidad.
Si no vas a estar cerca de la obra, considera además una supervisión independiente del constructor: una persona cuyo trabajo es revisar que se cumpla lo contratado.
4. ¿Cuándo empieza, cuándo termina y qué pasa si se atrasa?
El código civil citado también obliga a quien se compromete a una obra por ajuste cerrado a comenzarla y concluirla en los plazos del contrato (artículo 2629). Por eso conviene que el contrato traiga un programa de obra con fechas de inicio y de entrega, y que prevea qué ocurre si hay retraso: una pena convencional por cada semana, por ejemplo.
Pregunta también por los factores que de verdad atrasan en Colima: la temporada de lluvias de verano, que frena colados e impermeabilizaciones, y los tiempos de entrega de materiales. Un constructor honesto te dirá cómo los considera en su calendario.
5. ¿Cómo se paga: anticipo, estimaciones y finiquito?
Aquí se concentra la mayor parte de los riesgos. Una forma sana de pagar es por avance: un anticipo moderado para arrancar y pagos contra estimaciones de obra realmente ejecutada. Desconfía de esquemas donde se paga casi todo al inicio.
El Código Civil Federal prevé que, salvo pacto distinto, el precio se paga al entregar la obra (artículo 2625), así que cualquier anticipo o pago parcial es un acuerdo entre ustedes y debe quedar escrito, con monto, fecha y concepto. Pide recibo o factura de cada pago y evita pagos en efectivo sin comprobante.
6. ¿Quién compra los materiales y qué calidad se usa?
Pregunta si los materiales los pone el constructor o los compras tú, y qué marcas, resistencias y especificaciones se usarán: el concreto, el acero de refuerzo, el block, los impermeabilizantes. Pide que las especificaciones aparezcan en el contrato o en el presupuesto, no solo “de primera”.
Si algo se sustituye por otra cosa durante la obra, la sustitución debe ser equivalente o mejor, y avisada por escrito. Una sustitución silenciosa es una forma de ahorro para el constructor, no para ti.
7. ¿Quién tramita los permisos y quién responde por ellos?
Define quién gestiona la licencia de construcción y los demás trámites, quién los paga y quién responde si faltan. El Código Civil Federal dice que los empresarios constructores son responsables por no observar las disposiciones municipales y por los daños que causen a los vecinos (artículo 2645), pero no por eso debes dar por hecho que está todo en regla: pide ver la licencia antes de empezar. Si quieres conocer el trámite, también lo explicamos en un artículo anterior de este blog.
8. ¿Los trabajadores están asegurados y quién los contrata?
Una obra tiene riesgos, y un accidente sin seguro puede terminar en un conflicto serio para el dueño. Pregunta cómo se da de alta a los trabajadores ante el IMSS. El Instituto cuenta con un trámite específico para que quienes se dedican a la construcción registren sus obras, y es una obligación del patrón, no del cliente.
También pregunta si habrá subcontratistas. El código civil indica que el empresario no puede encargar la obra a otro sin pacto o consentimiento del dueño, y que siempre responde por el trabajo de las personas que ocupa (artículos 2633 y 2642). Aun así, pide saber quién estará en tu obra.
9. ¿Qué garantía hay y por cuánto tiempo?
Una obra terminada puede tener defectos que aparecen meses después: filtraciones, grietas, instalaciones mal hechas. Según el Código Civil Federal, una vez recibida y aprobada la obra, el empresario responde de los defectos que aparezcan por vicios de construcción, mala calidad de los materiales o vicios del suelo, con las excepciones que fija el artículo 2634, por ejemplo cuando el dueño ordenó usar materiales defectuosos después de ser advertido.
Eso no sustituye una garantía pactada. Pregunta cuánto tiempo cubre, qué cubre, cómo se hace válida y si se retiene una parte del pago hasta pasado cierto tiempo de la entrega. Y pide que el acta de entrega y recepción la firmen ambas partes con una lista de pendientes.
10. ¿Qué pasa si una de las partes quiere terminar el contrato?
Nadie firma pensando en romper, pero conviene saber cómo salir. El Código Civil Federal permite al dueño desistir de una obra por precio fijo si indemniza al constructor por gastos, trabajos y la utilidad que pudo obtener (artículo 2635). Pregunta qué causas permiten rescindir, qué se paga por lo ya ejecutado y quién se queda con los materiales en sitio.
Esto también aplica al revés: si el constructor abandona, tu contrato debe permitirte contratar a otro y descontar lo que corresponda. Definirlo cuando todos se llevan bien es mucho más fácil que hacerlo en medio de un conflicto.
Un último consejo: todo por escrito
La ley federal exige contrato escrito, con descripción pormenorizada y, cuando se requiera, plano, diseño o presupuesto, en las obras en inmueble por ajuste cerrado (artículo 2618). Ten presente que los contratos de obra entre particulares se rigen por el código civil de cada entidad, así que revisa con un abogado que las cláusulas se ajusten a la ley vigente en Colima. Lo que aquí describimos es una guía general, no asesoría legal.
Cómo puede ayudarte ECA
En ECA somos un despacho de arquitectura, ingeniería estructural y construcción en Colima. Si estás por contratar una obra, podemos ayudarte a ordenar el proyecto y el presupuesto antes de firmar, y a revisar que el alcance esté bien definido. Escríbenos por los medios de contacto de este sitio y platícanos tu caso.
Fuentes
Código Civil Federal, Libro Cuarto, Título Décimo, Capítulo III “Del contrato de obras a precio alzado” (artículos 2616 a 2645; última reforma DOF 14-11-2025), Cámara de Diputados — https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/CCF.pdf
IMSS, trámite IMSS-02-097: registro de obras, fases e incidencias para patrones dedicados a la construcción — https://www.imss.gob.mx/tramites/imss02097
